广州日报讯 (记者刘艺明 通讯员叶芳晖)南海一富豪花了4300多万元买下了超级“豪宅”，可是别墅一直闲置至今，长达近六年的时间都没有居住，这背后有着什么样的原因？记者昨日从南海法院了解到，原来，叶先生在2010年年底买下这幢别墅时，就发现墙体出现漏水并拒绝收楼，在去年他还一纸诉状将开发商告上了法庭，不过经历了一、二审，法院均认为漏水问题没有如他所说“严重影响正常居住”，判决叶先生败诉。

　　这起超级豪宅纠纷的背后，也提醒市民在拒绝收楼后，应该及时保存相关证据，以维护自身的权益。

　　豪气：

　　花4000余万元买别墅

　　因漏水拒绝收楼

　　7000多亩生态大社区，广佛交界、山湖环绕、配套郊野森林公园、生态湿地公园、高尔夫球场……

　　2010年年底，叶先生被位于南海区里水镇的一个高档小区以及其优越的周边配套环境所吸引，并于同年12月以首付1300余万元，贷款3000万元的方式，购买了小区内一处高档别墅。

　　双方签订《商品房买卖合同》后，叶先生便迫不及待地于当日向开发商申请改变别墅院落格局，拆除树种，调换石头等，以尽快建成自己心目中的“豪宅”。不过，就在此过程中，叶先生发现别墅有渗水的质量问题，便开始与开发商漫长的交涉过程，也一直没有办理收楼手续，一拖便是4年多。

　　在这4年多里，叶先生虽然一直没有实际入住，但对房屋十分关注，曾就房屋质量及交付问题多次与开发商通过电话、往来函件、现场商谈等多种方式交涉，开发商也多次发函至合同注明地址催促叶先生收楼并支付物管费。

　　一直至去年1月，叶先生一纸诉状将开发商告上法院，以迟延交楼为由要求解除购房合同。而到了此时，叶先生已经把别墅的贷款全部还清。

　　疑问：

　　房屋怎样才算

　　“严重影响正常居住”？

　　法庭上，双方各执一词。南海法院经审理后认为，目前无证据证明其主张的房屋漏水问题涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，不能作为拒绝收楼的理由，最终判决驳回叶先生的诉请。

　　叶先生不服一审判决，向佛山中院提起了上诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、第十三条分别规定，房屋主体结构质量不合格，又或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。因此，叶先生上诉的理由主要集中在涉案的房屋怎么才算“严重影响正常居住”。

　　他表示，一审法院根本没有去现场实地查看，就草率认定别墅的漏水问题不涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，显然有不尊重事实之嫌。退一步来说，即使涉讼房屋的漏水问题不涉及房屋的基础、主体结构，但亦将严重影响居住。

　　“涉案的房屋是一套价值四千多万元的别墅，这说明叶先生对居住要求和生活品质有很高的要求。但他在合同约定的交楼期之前就发现了涉讼房屋存在漏水问题，显然是不能让人接受的，因为在漏水问题未解决前就对别墅进行装修，肯定会影响装修效果，并且会对装饰材料造成损害。”叶先生的律师指出，只要房屋存在的质量问题在客观上严重影响居住使用者的居住体验感受，使之无法接受在这一房屋里居住则应当就构成严重影响居住。法院还应考虑到购买者自身的居住要求层次以及涉讼房屋本身的价值。

　　最终判决：

　　考虑“居住层次”的说法无法律依据

　　上诉被驳回

　　佛山中院认为，所谓房屋主体质量不合格，主要是指建筑物的地基基础工程和主体结构工程不合格。开发商提供了《竣工验收备案表》等材料予以证明，涉案的别墅于2010年12月15日经竣工验收备案，证明其地基与基础工程、主体结构工程的验收已经合格。该《竣工验收备案表》经佛山市南海区住房和城乡建设局审核备案，并作为案件的定案依据，法院据此认定涉讼房屋在约定的交付期限内已具备约定的交付条件，叶先生的上诉理由不成立。

　　对于叶先生提出的“严重影响居住的标准还应当适当参考涉讼房屋的价值和叶先生的居住要求层次”的说法，法院同样认为没有法律依据，不予支持。

　　鉴于叶先生没有足够证据证明别墅存在严重质量问题，法院据此终审驳回了叶先生的上诉请求，维持原判。

　　叶先生说

　　目前的状况是，房屋存在墙体裂缝导致漏水情况，不符合居住条件，不能交付使用。

　　开发商说

　　我们已经依约将符合合同约定及法律规定的交付条件的房屋交付叶先生。在叶先生购房时，涉及的别墅已经建成，为现房，叶先生已经对房屋状况、周边仔细勘察。此外，早已将收楼通知邮寄至叶先生合同注明地址，房屋渗水问题是因长时间无人入住所致，物业也已组织维修。

　　法院说——

　　南海法院经审理后认为，开发商曾向叶先生寄送办理房产证通知书、律师函等文件，载明房屋交付时间，催促叶先生收楼，叶先生拒绝收楼。但是，目前无证据证明其主张的房屋漏水问题涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，不能作为拒绝收楼的理由。

　　法院提醒

　　1 什么理由可拒绝收楼？

　　法律人士表示，业主可以拒绝收楼的条件包括多个方面，比如说不具备小区道路畅通的；未接通水、电、燃气、暖气等的；未取得《竣工验收备案表》的；不提供《住宅工程质量分户验收记录》的；开发商无故比原合同约定时间延迟交楼，经购房人催告后超过3个月交房的；合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的；房屋主体结构质量确实不合格的；房屋质量问题严重影响正常居住使用的等等。

　　2 什么才算“质量问题”？

　　南海法院表示，具体到“质量问题”拒绝收楼的理由，关于“质量问题”界定十分宽泛，小到掉螺丝，大到房屋倒塌，都属于市民广义上认为的“质量问题”。

　　业主需分辨是否为国家规定或合同约定的可退房情形，并非所有质量问题均是拒绝收楼的正当理由，如为小问题，可收楼的同时在收楼确认书上备注所存在的问题，联系开发商进行后期维修处理；如为影响房屋安全、结构的严重质量问题，协商不成则建议业主委托专业鉴定单位鉴定质量问题，寻求法律途径解决。

　　3 拒绝收楼后要怎么保留证据？

　　南海法院提醒，发现质量问题并拒绝收楼时，要注意完成以下三个步骤：一是发现质量问题时拍下有时间信息的照片；二是与开发商共同签署确认房屋质量问题的材料；三是事后立即发函向开发商反映质量问题。