双重贡献
对东莞而言，城市开发强度已迫近50%，城市更新、产业升级已势在必行。然而，城市与产业之间如何同频共振、同步而行？这是很多镇街发展面对的一项重大课题。
记者了解到，当前，一些村（社区）对“三旧”改造的认识依旧停留在工改居、工改商阶段，索求的只是一次性利益回报的最大化，缺乏长远发展谋划，没有认识到工改工带来的发展空间和回报。这与市里的要求显然不同步。市“三旧办”相关负责人提出，我市今后的“三旧”改造和城市更新，要打好“统筹牌”“产业牌”和“金融牌”，争取实现政府、社区、投资方共赢或多赢。
如何激发各方的城市更新意愿、平衡利益？东城给出了这样的解决方案：推进社区统筹集约发展，实现社区资源效益最大化，最关键、最迫切的一步，是对社区闲置厂房、零散土地，由街道一级统筹集成、统筹改造、统筹招商，利用街道的各种资源优势，引进战略性新兴产业。
“传统的模式，是政府收地、招拍挂、做产业园或商业。现在东城街道提出，投资主体不一定要有物业所有权，但有使用权，收益与社区共享。”华夏银行是最早与东城接触的金融机构之一，该行东莞分行行长郑斌告诉记者，东城集成式金融中心建设，承载了很高的期望。这种新型的金融合作模式，为银行与社区合作提供了很大方便。
“在联动中深化共享，在共享中深化联动。”邓涛表示，东城划分了三个发展阶段：第一个阶段是将利用信托、资管计划与街道社区合作，整合连片土地，配置规划资源，叠加产业政策，平衡投资收益，通过信托资管筹资资金，自主开展投建，并委托专业运营，从而让街道和社区共同持有收益物业。第二阶段是依托REITS，分拆房产收益，由社区定向承接，持有优质物业，共享升级收入。第三阶段则是进一步推动和深化资产证券化，将整合收益项目，开展多种拆售，回笼初期投资，实现滚动投资。
“东城的举措具有开创意义和样本影响。”了解了东城的发展策略后，中山大学教授林江认为，东城把金融、产业和土地紧紧绑在一起，通过金融带动，实现产业升级，在产业升级的同时匹配城市的更新，金融对东城的贡献是双重的，释放的能量也是双重的。
